Para o professor e filósofo Mario Sergio Cortella, “a motivação é uma porta que se abre por dentro”. A partir desse pensamento, começo a considerar o exposto pela Lei Municipal n° 7.658, de 29 de janeiro de 2021, de autoria do então presidente da Câmara Municipal de Mogi das Cruzes; vereador Otto Fabio Flores de Rezende. Recentemente o texto foi modificado para a Lei Municipal n° 7.840, de 27 de setembro de 2022, que de acordo com seu Art. 1°: “Torna obrigatória a obtenção de CERTIFICADO DE INSPEÇÃO TÉCNICA DE EDIFICAÇÕES, nas edificações situadas no Município de Mogi das Cruzes para a verificação das condições de estabilidade, segurança, salubridade e manutenção das edificações, cujas características do imóvel e periodicidade deverão obedecer aos critérios deferidos nesta lei”.
A nova lei abrange todas as construções “multi-residenciais verticais” de uso comercial, industrial, institucional, educacional, recreativo, religioso e de uso misto, edificações de uso coletivo público, e/ou privados em que seu uso possa oferecer perigo à coletividade. Ou seja, Mogi das Cruzes vem na vanguarda das legislações que objetivam oferecer segurança a toda sociedade civil. Nós temos a falsa sensação de que as edificações são eternas, ledo engano, pois seus materiais possuem vida útil, sofrem desgaste ao longo do tempo de acordo com o tipo de uso, e consequentemente necessitam de manutenções periódicas, preventivas, preditivas e corretivas para que permaneçam seguras.
A Lei nº 7.840 fortalece em muito a fiscalização das edificações, aumentando consideravelmente a confiabilidade das edificações com laudos confeccionados por profissionais devidamente capacitados e registrados nos órgãos competentes, como Crea (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia), com emissão de ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), e também o CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo). Outrossim é a inclusão no laudo de apontamentos das irregularidades verificadas pelos profissionais para que sejam sanadas, evitando acidentes e incidentes provenientes de diversas patologias, o que pode resultar na correção até mesmo de comportamentos em relação à manutenção.
A partir dos apontamentos feitos por profissionais também é possível mitigar incêndios oriundos de falhas elétricas, desabamentos por falhas construtivas ou uso de materiais inapropriados, impedindo ainda que as edificações possam vir a manifestar patologias após certo tempo, que não foram identificadas durante à construção ou pela falta de manutenção.
Como é de conhecimento, alguns responsáveis por construções, muitas vezes são indiferentes às certas manutenções, como, por exemplo, a necessidade de pinturas das edificações, o que aparentemente não oferecem um alto risco. Neste exemplo, o que seria um gasto controlado como a pintura, por não ser feita no tempo correto possibilita o aparecimento de infiltrações resultantes das épocas de grandes precipitações de chuva, que podem provocar quedas e tombamentos de coberturas e forros de gesso, colocando em risco seus usuários e trazendo enormes prejuízos, com danos a móveis, eletrodomésticos, e por fim tendo que pagar multas aos afetados, o que faz com que um custo que seria controlado se transforme em um custo sem um mínimo de controle.
Em sua nova alteração, conforme o parágrafo 1° de seu Art.3°, a Lei Municipal prevê que “a idade do imóvel para efeito desta Lei será contada a partir da data de expedição do Certificado de Conclusão de Obras -C.C.O. e de acordo com o cadastro Imobiliário da Secretaria Municipal de Finanças. ”
A lei também instrui que seja diferenciada a periodicidade da apresentação do laudo, conforme a idade das edificações, sendo anual para edificações com mais de 50 anos; bienal para edificações entre 41 e 50 anos; a cada três anos para edificações entre 31 e 40 anos, e a cada 5 anos para construções entre 15 e 30 anos.
Outros dois itens muito importantes, é que a lei exige em seu Art.5°: “que, o profissional responsável pela elaboração do Laudo de Inspeção Técnica de Edificações, ao concluir sua avaliação deverá fazê-lo, de forma objetiva e direta denominando de uma das seguintes formas: a) Normal; b) sujeito a reparos; c) sem condições de uso”.
Já no parágrafo único, a lei prevê que “na hipótese de constatação de irregularidades pelo profissional provedor do Laudo de Inspeção Técnica de Edificação, o mesmo deve cientificar o responsável pela edificação para providenciar os devidos reparos no prazo de 90 dias podendo ser prorrogáveis por igual período quando se tratar de serviços de grande complexidade”.
E quem seriam esses responsáveis pela edificação? A lei diz ser o proprietário, locatário, síndico ou qualquer título dado ao detentor dos direitos de uso, da edificação que fica obrigado a contratar um profissional habilitado, qualificado que irá elaborar o Laudo Técnico de Edificações.
E o que acarretará o não cumprimento da lei? Em seu Art.6°, a lei determina que “o desrespeito por parte do detentor da edificação com relação a obrigatoriedade de providenciar os reparos dentro do prazo estabelecido deverá ser comunicado ao Poder Executivo pelo profissional responsável, relatando às transgressões com as provas produzidas no órgão municipal competente para que promova à fiscalização e aplique ás sanções cabíveis. “
Recentemente tive o prazer de assistir o 44° Papo Tecnológico, sobre a Lei de Inspeção Predial, que ocorreu no auditório da aeamc (Associação dos Engenheiros Arquitetos e Agrônomos de Mogi das Cruzes) e sua gravação está no canal do YouTube da aeamc, com a mediação do Eng. Civil Joni Matos Incheglu, Diretor Administrativo e Conselheiro da Câmara Especializada de Engenharia Civil do Crea-SP, e com a participação da Engenheira e Arquiteta Ana Maria Abreu Sandim, Diretora da aeamc; de Luiz Cláudio Martins, Diretor do Sincomécio de Mogi das Cruzes, e do Advogado David Gomes, Especialista em Direito Condominial e Diretor da Help Administradora de Condomínios. No evento, foram discutidos os benefícios e possíveis impactos da Lei, considerando os mais variados pontos de vista e experiências trazidas pelos participantes.
Comungo e compactuo da mesma ideia com aqueles que corroboram que essa Lei será muito benéfica para a sociedade civil, bem como toda sociedade mogiana, pois vai ao encontro com todas ás mudanças nacionais e mundiais, conforme às normas adotadas, compactuadas e assinadas por bons profissionais, habilitados e qualificados devem estar sobre à luz das diretrizes da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) e as NR (Normas Regulamentadoras), proporcionando assim ambientes mais seguros e servindo de exemplo para os demais municípios.
*Eng. Fernando Telles Teixeira, pós-graduado em Avaliações e Perícias, cursando MBA em Gestão de Projetos